Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке

Ипотечный кредит обычно берут на 10-20 лет, с учетом того, чтобы ежемесячные платежи не слишком били по семейному бюджету. Однако с течением времени обстоятельства, а вместе с ними и планы семьи могут кардинально измениться. Можно ли продать квартиру в ипотеке? Существует ли такая возможность в принципе? Как организовать сделку с реализацией ипотечной недвижимости, чтобы все было в рамках закона? Ответы на все эти вопросы можно найти на этой странице.

Разрешает ли законодательство сделки по продаже ипотечного жилья

Права участников перечислены в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, данный документ позволяет приобретателю использовать жилье по прямому назначению: проживать, регистрировать в квартире других лиц, сдавать ее в аренду и так далее. При этом в законе подчеркивается, что недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечному договору, может быть отчуждена только с согласия банка.

Кто продает ипотечные квартиры

Из множества причин, по которым граждане желают продать квартиру в ипотеке, можно выделить три основных:

невозможность в силу разных обстоятельств обслуживать кредит далее (снижение дохода, возникновение непредвиденных расходов);
различные бытовые обстоятельства (развод и раздел имущества, рождение детей, проблемные соседи);
наличие желания и материальной базы для улучшения жилищных условий (например, продать квартиру в ипотеке и купить другую, в ипотеку или за наличные).

Сложность для ипотечников состоит в том, что банки довольно неохотно расстаются с клиентами, исправно погашающими долги, а без согласия залогодержателя сделка невозможна — Росреестр попросту откажет в регистрации. Даже если каким-либо образом стороны сумеют зарегистрировать сделку без уведомления кредитора, любой суд впоследствии признает ее недействительной.

Кто покупает квартиры в ипотеке

Ипотечный кредит — это разновидность обременения, а в 9 из 10 случаев такое жилье выставляется на продажу с дисконтом. В связи с этим тех, кого может заинтересовать покупка недвижимости в залоге у банка по ипотечному договору, можно также условно разделить на две группы:

люди, желающие приобрести квартиру с большей квадратурой по цене меньше рыночной (такие покупатели предпочитают, чтобы на всех этапах сделки присутствовал опытный риэлтор);
риэлторские компании, готовые погасить остаток долга банку в обмен на уступку в цене (операция осуществляется под полным патронажем специалистов агентства в рамках услуги срочной продажи).

Существует и третья категория лиц, которым можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, по достойной цене. Это так называемые ценители — люди, стремящиеся приобрести жилье в конкретном районе или жилом комплексе столицы. Например, если недвижимость в залоге расположена в ЖК, где мечтает жить любой горожанин, то рано или поздно объявится клиент и на квартиру с обременением ипотекой.

Следует четко понимать, как продавать квартиру, взятую в ипотеку. Здесь можно выделить как минимум три важных момента.
1.Такая сделка нестандартна, поэтому чаще всего влечет за собой снижение продажной стоимости объекта.
2.Также нужно учитывать, что операция возможна лишь при условии, что расчеты будут проводиться через банк, который выдавал кредит, и под полным контролем кредитного отдела организации.
3.И, наконец, при перепродаже ипотеки не стоит забывать о налоговом регулировании. К слову, уйти от налогов здесь будет крайне сложно, так как сделку контролирует банк, а стоимость объекта в ДКП указывается корректная.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Существует четыре законных способа продажи ипотечных квартир, каждый из которых имеет свою сферу применения, собственные плюсы и минусы. Пакет документов в каждом случае может быть разным. Однако кроме залога ситуация может осложняться также наличием других обременений: материнского капитала, больших долгов в пользу налоговой или ЖКХ и так далее.

Военный сертификат Многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру в военной ипотеке. Нужно отметить, что закон не запрещает такие сделки. Однако сопровождать процедуру возьмется не каждый посредник, ведь потребуется согласование не только с банком, но и с Министерством Обороны («Росвоенипотека»). При этом профессионалы рынка, как правило, это крупные агентства, утверждают, что при грамотном подходе подобная операция возможна.

Кейс

В наш центр обратился клиент, желающий продать ипотечное жилье и взамен приобрести другое, побольше. Идея привлечь специалистов пришла не сразу, но стала очевидной после того, как стало ясно — самостоятельно найти достойного покупателя на залоговую недвижимость в Москве не так уж легко. Проблема поиска обусловлена довольно высокими рисками со стороны приобретателя.Специалисты агентства помогли подыскать выгодного покупателя, провели переговоры с банком, в короткие сроки подготовили необходимую документацию. Параллельно, используя собственную базу недвижимости, подобрали несколько вариантов для покупки, наиболее подходящих под запросы клиента. Альтернативную сделку провели за 1,5 месяца.

Итак, продать квартиру в ипотеке возможно, поскольку залогодатель является собственником и вправе решать, как ему распорядиться собственностью. Однако для продажи заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, которое далеко не все банки охотно дают. К тому же каждый случай индивидуален и нужно учитывать нюансы кредитного договора, дополнительные обременения и прочие вещи. Поэтому чтобы реализовать ипотечную сделку законно и без лишней нервотрепки, лучше обратиться к профессионалам.

Возможно, вас заинтересует:

Как проверить юридическую чистоту квартиры
Сквоттинг: новый способ мошенничества с квартирами
Реновация: каковы риски покупки квартиры под снос