Купля продажа квартир: имеет ли договор о намерениях законную силу /экспертные статьи/

Оказавшись в экспертной среде, можно часто слышать такие выражения: договор или соглашение о намерениях, меморандум о намерении, протокол о намерениях. Однако мало кто из рядовых граждан понимает, в чем разница между этими терминами.

Для юристов, особенно специализирующихся на сделках по недвижимости, различия в названиях договоров весьма условные, ведь ключевое значение приобретает суть (существенные условия), а не название. О сути и назначении соглашения о намерении заключить договор купли продажи недвижимости, а также о принципах его разработки рассказывает наш эксперт — Алексей Пономарев.

Сразу же отмечу, термины «меморандум» и «протокол» в сфере недвижимости почти не используются. На рынке жилья чаще оперируют такими понятиями как «соглашение» и «договор».

Соглашение о намерениях необходимо для того, чтобы зафиксировать желание сторон сотрудничать в определенной сфере. Например, это может быть договор о намерениях купли продажи квартиры, дома, апартаментов и так далее. Здесь у многих возникает главный вопрос: имеет ли данный документ законную силу?

Стоит подчеркнуть, что соглашения, закрепляющие намерения, законом не предусмотрены. Но в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны вправе их заключать. Что касается юридической силы, то она всецело зависит от содержания документа. Так, если в нем декларируется только намерение сотрудничать друг с другом, то такое соглашение ни к чему не обязывает. И наоборот, если в тексте прописаны конкретные обязанности сторон (например, заключить сделку продажи квартиры), то они должны будут исполнить их. В противном случае вступит в силу ответственность, которая также подробно описывается в документе.

Договор о намерении заключить куплю продажу — это и есть тот самый предварительный договор, который рекомендуется подписать участникам готовящейся сделки, чтобы те могли получить определенные гарантии. Как правило, стороны стремятся связать друг друга экономически (деньгами), а именно посредством включения в предварительный договор условия о задатке.

По сути предварительный договор является организационным. С формально-юридической точки зрения передачи денежных средств на этом этапе быть не должно, так как до подписания основного договора обязанность по оплате товара (объекта недвижимости) не наступает. Но нет также правовых оснований запретить передачу денег.

Таким образом, договор о намерениях купли продажи недвижимости, грамотно оформленный и содержащий в себе пункты об ответственности сторон, может повлечь за собой определенные правовые последствия при заключении основного договора в будущем.

Здесь нужно отметить два важных момента, которые основываются на действующей судебной практике:

Невозможно принудить другую сторону к обязательному заключению основного договора на основании соглашения о намерении.
Нарушение условий преддоговора (иначе договора о намерениях купли продажи) лишь обеспечивает возможность взыскать убытки со стороны, виновной в срыве сделки.

Как оформляется документ, фиксирующий желание сторон выступить в роли покупателя и продавца объекта недвижимости? Пунктами договора о намерении заключить сделку купли продажи квартиры должны быть:

личные данные участников;
дата подписания документа;
указание на намерение заключить основной договор формата купля/продажа;
детальное описание предмета будущей сделки;
стоимость сделки;
сроки подписания основного договора;
порядок расчетов (включая пункт о задатке).

Как можно заметить, в целом к оформлению договора о намерениях купли продажи недвижимости применяются общие нормы. Но сегодняшний рынок недвижимости в Москве — это бурный океан с огромным количеством рифов и подводных течений, которые могут принести большие проблемы. Если вы цените свое время, нервы и ресурсы, то доверяйте юридическую экспертизу в сфере недвижимого имущества профессионалам.