Банк продает залоговую квартиру — страшилка или реальность

Ежемесячные выплаты за приобретенную по программе ипотеки квартиру ложатся тяжелым грузом на семейный бюджет. Внезапное увольнение резко снижает платежеспособность и оплачивать кредит под залог имущества становится невозможно. Такие ситуации не так уж редки в наши дни. Находясь в критическом положении, должник часто какое-то время плывет по течению, накапливая долги в надежде, что все обойдется. Попутно у него даже порой проявляется реакция психологической защиты на постоянный стресс. При этом формируется уверенность в том, что судебные приставы и продажа квартир с торгов — это всего лишь страшилки банкиров, и невозможно случиться такому, что банк продает залоговую квартиру.

Закон о принудительной продаже имущества в залоге

Кредитор не может в любой момент продать объект залога, поскольку по закону он не является его собственником. Но зато установлен другой правовой порядок — за долги залоговое имущество может быть продано на публичных торгах по решению суда. Процедура регулируется статьями Гражданского кодекса РФ.

Когда и как банки продают залоговые квартиры

Если на объект наложен арест судебным решением, это всегда означает, что заемщик оказался недобросовестным плательщиком. Наверняка за ним числятся систематические просрочки по ипотечным платежам или кредиту. Поскольку банк продает залоговые квартиры с торгов с целью возврата средств, стартовая стоимость всегда строго соответствует той, что указана в исполнительном листе. Таким образом, банк может продать залоговую квартиру по цене намного ниже рыночной.

Сегодня многие покупают жилье в ипотеку с использованием материнского сертификата. В таких сделках по закону дети должны быть наделены долями. При этом многие ошибочно полагают, что при данных обстоятельствах кредитор впоследствии не сможет инициировать арест и продажу залоговой квартиры за долги. Между тем, юридически действия кредитной организации вполне обоснованы, а новый собственник имеет право выселить всех проживающих граждан в судебном порядке, независимо от их возраста.

Процедура принудительной реализации залогового имущества может продлиться до года. Проценты и штрафы при этом продолжают начисляться вплоть до момента снятия обременения. Кроме того, банк продает любую залоговую квартиру по нерыночной стоимости, так как его абсолютно не заботят интересы проблемного должника. Таким образом, заемщику однозначно невыгоден вариант с продажей квартиры с торгов.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Выход из сложившейся ситуации

Зачастую единственным выходом из сложной ситуации является срочная самостоятельная продажа квартиры, которая является объектом залога. Но без согласия банка государственный регистратор откажется снять обременение. Даже если из-за халатности работников службы сделка будет зарегистрирована, впоследствии она однозначно будет признана мошеннической.

Остается получить согласие залогодержателя на досрочную выплату по долговым обязательствам. Однако сделать это вовсе не просто — многие кредиторы прописывают в договоре заградительные условия, затрудняющие досрочное прекращение отношений.

Между тем, продать квартиру в залоге с долгами можно. Только при этом нужно учитывать ряд условий:

Придется уступить в цене — можно потерять до 50% стоимости объекта.
Нужна предварительная оценка ликвидности — это гарантирует безупречность титула.
Обязательна проверка юридической чистоты сделки.

Когда банк продает залоговую квартиру по суду, юристы аукциона проверяют чистоту объекта. Но мы говорим сейчас о менее болезненном варианте продажи — через агентство.

Центр недвижимости «Белый дом» поможет избежать принудительной реализации жилья. В рамках эксклюзивного риэлторского обслуживания мы можем выдать аванс до продажи, погасить ипотеку и продать жилье по цене, максимально приближенной к рынку. Если ситуация уже вышла из-под контроля, мы попытаемся вернуть часть средств за объект, находящийся под арестом.

Кейс

В нашу компанию обратился проблемный клиент одного из банков, у которого образовалась огромная задолженность по ипотеке. Действовать нужно было оперативно, так как служба безопасности уже проинформировала заемщика о готовящейся передаче его дела в суд. Мы предложили урегулировать ситуацию с наименьшими потерями. Был заключен договор на срочную продажу квартиры с обременением. Быстро согласовали операцию с кредитором, подготовили документы и погасили долг из собственных средств. Параллельно был найден покупатель. Сделку закрыли за 3 недели, клиент получил на руки 80% оценочной стоимости жилья, а мог потерять все.

Если вы попали в беду — банк конфисковал и продает залоговую квартиру за копейки — не отчаивайтесь, а лучше поспешите обратиться за помощью в наш центр. Скорее всего у нас уже есть готовое решение проблемы. Наши сотрудники проконсультируют по всем юридическим вопросам, проведут переговоры с банком, задействуют собственные денежные ресурсы компании, быстро проведут сбор документов для сделки, сопроводят процедуру снятия обременения и продадут квартиру по максимальной цене. Заручитесь помощью профессионалов!