Архитектура альтернативной сделки с квартирами

На рынке недвижимости популярность альтернативных сделок с квартирами довольно высока. Она вызвана тем, что такая схема многим позволяет совершать операции с недвижимостью, не имея для этого больших средств на руках. Как правило, основным финансовым источником в рамках такой сделки выступает только один участник, которого на языке риэлторов принято называть головным покупателем. Остальные участники просто обменивают свои объекты на другие с частичным (необязательно) внесением и получением доплат. В этой статье поговорим об архитектуре подобных сделок.

С юридической точки зрения

Альтернативной сделкой купли-продажи квартир принято называть операцию со встречной покупкой другого объекта недвижимости. Так называемая альтернатива регулируется нормами Семейного, Гражданского и Жилищного законодательства в таком же порядке, как и стандартная сделка по продаже квартиры от собственника. Юридически альтернатива — это несколько независимых сделок купли-продажи.

В альтернативе участвуют сразу несколько владельцев жилья. Недостаточная согласованность действий между сторонами приводит к разрыву всей сделки. Даже в том случае, если единственный из участников что-то упустил или проигнорировал, пострадают все и цепочка развалится.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирами

В альтернативе обычно принимают участие 2—5 участников одновременно. Это называется «цепочкой». Ниже мы с помощью эксперта-риэлтора, представляющего Центр недвижимости «Белый дом», проанализируем архитектуру альтернативы на примере цепочки из трех квартир. Для наглядности объекты условно обозначим «A», «B» и «C».

Итак, порядок действий при организации альтернативной сделки купли-продажи квартиры таков:

Оценка объектов «А», «B» и «C», расчет необходимых доплат.
Поиск подходящего покупателя на объект «A».
Поиск потенциальных приобретателей на объекты «B» и «C».
Процедура оформления предоплаты (задатка или аванса) за объект «A».
Сбор, проверка и приведение в порядок документов на объект «A». Выбор альтернативных вариантов «B» и «C».
Процедура оформления предоплаты за объекты «B» и «C». Переговоры и финальное согласование всех условий с собственниками данных квартир.
Подготовка пакетов документов на объекты «B» и «C».
Разработка договоров по всем трем квартирам, участвующим в «альтернативе».
Подготовка этапа взаиморасчетов (аренда банковских сейф-ячеек, закладка оговоренных сумм и подписание соглашений о порядке доступа к средствам).
Одномоментное подписание договоров купли продажи квартир через альтернативную сделку.
Передача 3-х пакетов документации на регистрацию в Росреестр.
Получение денег из ячеек.

Взглянув на краткий план действий, несложно понять, насколько альтернатива трудоемка в части организации по сравнению с прямой продажей. Она не только требует больше времени на подготовку, но также имеет свои специфические риски. Впрочем, несмотря на сложности, в Москве это самый распространенный на сегодняшний день вариант приобретения жилья в собственность.

Кейс

Сотрудники нашего Центра организовали под ключ альтернативную сделку с квартирами, цепочка состояла из 4-х объектов на вторичке. Поскольку в таких сделках крайне важно, чтобы ожидания сторон были адекватными, была произведена честная оценка объектов недвижимости, проведены переговоры с каждым участником и в мельчайших деталях согласованы условия, включая вопросы налогообложения . Один из участников пожелал использовать заемные средства, и наш специалист быстро согласовал ипотеку с банком из пула наших партнеров. Альтернатива оформлялась нотариально. Поскольку у нотариусов особые отношения с Росреестром, зарегистрировать пакет договоров таким способом было надежнее всего. На проведение операции потребовалось всего 4 недели.

Продажу квартир через альтернативную сделку профессионалы рынка традиционно считают сложной. Организация подразумевает немалые психологические и эмоциональные затраты, требует высочайшей квалификации и солидного опыта. Чего стоит один только выкуп комнат в коммунальной квартире, который также относится к разряду альтернативных сделок. Этим и объясняется то, что комиссия за такую услугу может оказаться вдвое выше, чем по типовой купле-продаже.

Наш Центр специализируется на решении сложных и проблемных вопросов с недвижимостью, поэтому мы готовы взяться за сопровождение альтернативных сделок с квартирами с минимальным дисконтом. Обращайтесь к нам, мы гарантируем скорость и безопасность с комиссией 8% от стоимости сделки!

Возможно, вас заинтересует:

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгами
Советы как купить квартиру в Москве дешево
Роль оценки недвижимости при срочном выкупе