/экспертные статьи/. Центр Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Покупка квартиры с долгами — выгодно или опасно /экспертные статьи/

Если приобретатель по какой-либо причине не получил достоверных сведений о долгах прежнего собственника, он рискует вскоре столкнуться с серьезными проблемами. Особенно неприятны ситуации, связанные с покупкой квартир с долгами за капитальный ремонт. Однако долговая недвижимость может стать интересным и выгодным проектом — при определенных условиях. Ценными рекомендациями с участниками рынка делится эксперт Центра недвижимости «Белый дом» Алексей Пономарев.

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации новый собственник жилья с задолженностью по ЖКХ не несет личной ответственности за долги, накопленные бывшим владельцем. Формально такой покупатель ничего не теряет, но ему все же придется вести долгий и непростой диалог с управляющей компанией. Несмотря на то, что сделка покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам считается относительно безопасной, большинство покупателей предпочитают решить вопрос с платежками до регистрации перехода права — нервы дороже.

В риэлторской практике сегодня считается нормой, когда долг ЖКХ погашается за счет средств приобретающей стороны. В договоре обязательно указывается, что конкретная часть суммы должна быть направлена на уплату задолженности. Как вариант, можно составить договор задатка. При реализации квартиры через срочный выкуп агентство, сопровождающее сделку, может выдать аванс, чтобы собственник мог уладить вопросы с коммунальными службами.

А если долги за капитальный ремонт?

Вопрос возможности покупки квартиры с долгом за капремонт следует рассматривать более взвешенно и осторожно. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ задолженность по платежам в фонд капитального ремонта остается числиться за объектом даже после переоформления на другого собственника. Соответственно, финансовые обязательства ложатся на плечи нового владельца. Добросовестный посредник никогда не ограничится одной проверкой лицевого счета, а обязательно выяснит, нет ли у продавца квартиры долгов за капремонт.

А если выяснится, что объект под арестом?

По закону долги в пользу коммунальщиков или в фонд капитального ремонта не являются прямыми основаниями для ограничения прав собственника. Но ситуация в корне меняется, если управляющая компания подала иск о взыскании задолженности и суд его удовлетворил. Тогда приставы могут наложить арест на квартиру. В этом случае ее оперативная продажа потребует серьезных дополнительных усилий.

Арестованная недвижимость — всегда обуза для собственника. Нередко должники, желающие урегулировать отношения с органами правосудия, согласны продавать арестованные квартиры с хорошей скидкой. Однако такие юридически и технически сложные сделки не под силу рядовым гражданам, поэтому, чтобы продать квартиру под арестом, нужно заручиться поддержкой профессионалов.

А что, если продавец узнает об аресте от риэлтора?

В таких ситуациях текущий покупатель, как правило, отменяет сделку. Между тем, покупка квартиры с долгом, на которую наложены ограничения на распоряжение имуществом, может стать выгодным проектом. Опытный риэлтор может связаться с приставом, выяснить сумму задолженности, провести переговоры со всеми заинтересованными сторонами и договориться о погашении долговых обязательств либо средствами покупателя, либо средствами агентства, которое он представляет (в рамках популярной услуги «Деньги до продажи квартиры»).

Что делать, когда УК требует погасить долг за бывшего собственника?

Если представители управляющей компании грозятся перекрыть водоснабжение или отключают свет, нужно сохранять спокойствие, ведь нервные клетки, как известно, не восстанавливаются. Превышающих полномочия коммунальщиков приводит в чувство законное обращение нового собственника в суд.

Покупка квартиры с долгом по ипотеке, капремонту, коммуналке или целому ряду обязательств может представлять интерес для тех, кто готов инвестировать в проблемную сделку и стать владельцем хорошей недвижимости по привлекательной цене. Ключевым условием таких сделок является участие профессионального посредника в виде агентства, специализирующегося на сложных сделках. При этом гарантийные обязательства риэлторской компании лучше внимательно изучить «на берегу».