Нюансы аренды квартир с правом выкупа

Решив приобрести недвижимость, люди обычно рассматривают три варианта покупки: оплата наличными, рассрочка и ипотека. Однако есть еще один, достаточно редкий, способ стать обладателем жилья — аренда квартиры с правом выкупа. Он имеет свою специфику, что влияет на популярность среди граждан. Специалисты ЦН «Белый дом» рассказывают о нюансах сделки.

С точки зрения законодательства

Выкуп арендованной квартиры подразумевает два этапа отношений между сторонами сделки и регулируется разными разделами ГК РФ. Так, заключение договора найма с условием последующей покупки регулируется положения ст. 624, а непосредственный переход права собственности оформляется в соответствии с правилами продажи недвижимости, установленными в параграфе 7. В зависимости от категории участников соглашения могут также применяться нормы других законодательных актов.

Понятие и особенности

Кредит, рассрочка и аренда квартиры с правом выкупа — каждый из этих способов расчетов подразумевает постепенное внесение определенного количества платежей до погашения полной стоимости жилья. Существенное отличие последнего в том, что взносы по такому договору вносятся нанимателем в качестве арендной платы. Передача прав собственности в этом случае происходит только после полной выплаты всей, заранее оговоренной суммы, либо по окончании установленного сторонами срока, при условии отсутствия задолженности.

Передача прав собственности в результате сделки по аренде квартиры с правом выкупа происходит в два этапа. Сначала заключается договор найма, в котором указываются условия перехода права собственности нанимателю после полной выплаты определенной суммы. Если стороны уже состоят в арендных отношениях, то эти условия могут быть установлены дополнительным соглашением к основному договору, при этом возможно засчитать в выкупную цену ранее внесенные платежи.

Для законности сделки в документах должны быть указаны обязательные условия. Договор купли-продажи включает в себя:

Реквизиты, позволяющие идентифицировать предмет торга.
Окончательная стоимость недвижимости.
Порядок расчетов и размер каждого отдельного взноса.

Все условия соглашения должны иметь четкую, не имеющую иного токования формулировку.

После окончательного расчета оформляется передача права собственности. Для этого заключается договор купли-продажи, подписывается акт передачи, сделка фиксируется в регистрационной палате.

Закон никак не контролирует срок действия договоров об аренде квартир с правом выкупа. Он устанавливается исключительно по договоренности между участниками, также как другие существенные условия: выкупная цена и порядок расчетов. Однако такое соглашение может быть расторгнуто по решению суда.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Случаи судебного расторжения сделки

Аннулировать сделку суд может, если наниматель:

Использует помещение с иными целями, чем указано в договоре.
Нанес квартире серьезный ущерб.
Регулярно нарушает график платежей (например, не внес более двух платежей подряд).

Арендатор имеет преимущество, если собственник решил продать квартиру. Другими словами, он должен быть первым, кому такая сделка должна быть предложена.

Преимущества и недостатки

Как и другие, более распространенные варианты приобретения жилья, аренда квартиры с правом выкупа имеет свои преимущества и недостатки.

Принимая решение о продаже жилья таким способом, его владелец получает возможность реализовать трудно продающуюся недвижимость и заключить сделку по цене, превышающей рыночную. Таким образом он сохраняет за собой право собственности на весь срок действия соглашения.

При этом наймодатель рискует, что помещение будет использоваться не по назначению или подвергнется сильному разрушению. К тому же существует вероятность упустить выгоду в случае, если недвижимость сильно вырастет в цене.

Покупателя в этом случае может привлечь возможность избежать переплаты по кредиту и право сразу получить квартиру в пользование. Однако ему придется иметь в виду, что арендодатель до полного выкупа квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе, оформить как залоговое имущество. Также он имеет возможность расторгнуть договоренность о выкупе и не возвращать при этом уже выплаченную сумму. Кроме того, в случае смерти владельца придется договариваться о новом соглашении с его наследниками.

Как уже было сказано, такой вид сделок по продаже и покупке жилья не пользуется популярностью. Причиной того, что аренда квартир с правом последующего выкупа в России встречается редко, может быть отсутствие распространенной информации о такой альтернативе кредиту.

А также нужно понимать, что подобные соглашения требуют определенного доверия и совпадения интересов сторон. Зачастую вероятные риски перевешивают возможную выгоду, поэтому люди не готовы идти на такой шаг.

Наиболее распространенные примеры заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом встречаются, когда стоит задача по продаже проблемной недвижимости или стороны уже состоят в долгосрочных арендных отношениях.

Возможно, вас заинтересует:

Сквоттинг — новый способ мошенничества с квартирами
Оформление сделок с недвижимостью — предварительный договор купли продажи
Как найти хорошего риэлтора для продажи квартиры в Москве