Прогноз рынка недвижимости в Москве на 2019/2020 годы /экспертные статьи/

Текущий год ознаменовался большими переменами в законодательстве, связанном с недвижимостью. Это изменения в правилах государственной регистрации объектов, закон о кредитных каникулах и наделавший много шума в средствах массовой информации переход банков на новую систему эскроу-счетов. Поэтому многие граждане, планирующие в ближайшее время инвестировать в покупку жилья, интересуются прогнозами рынка недвижимости в Москве на 2019 — 2020 годы. Своими наблюдениями делится эксперт-аналитик Центра недвижимости «Белый дом» Алексей Пономарев.

Весь предыдущий год застройщики сулили резкий рост цен на новые объекты после внесения поправок в законодательство, по которым отрасль перейдет на проектное финансирование. После введения Закона о долевом строительстве прошло несколько месяцев, и сомнения, которые высказывали профессионалы рынка коммерческой и жилой недвижимости относительно заявлений девелоперов о скачке цен, в большинстве своем подтвердились. Стоит ли в обозримом будущем ожидать существенного подорожания жилья, какие потрясения ожидает рынок недвижимости Москвы в 2019 году и на протяжении 2020-го?

Согласно усредненным данным различных исследовательских компаний, квадратный метр жилья в новостройках между ТТК и МКАД подорожал с июля всего на 1,5 — 3,5% в зависимости от классности. Нужно сказать, что основной скачек пришелся именно на первый месяц после вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Это и понятно — тяжело удержаться от повышения цен, когда есть такой уважительный повод. Почему же новостройки в столице не подорожали более значительно, ведь себестоимость проектов в рамках проектного финансирования выше, чем по ДДУ?

По моему мнению, этому есть как минимум два очевидных объяснения.

Не все перешли на новые правила игры

Лишь весьма скромная часть столичных компаний уже полностью совершила переход на эскроу. Сегодня по старым правилам возводится 10,3 млн кв. м жилья, а по эскроу — лишь 3,6 млн кв. м. Еще 2,7 млн кв. м строящихся объектов пока находятся в так называемой серой зоне. На начало октября на рассмотрении находится порядка 30 заявок от столичных девелоперов, и, если они будут одобрены, можно будет окончательно говорить о том, что реформа не коснулась 12 млн кв. м новостроек. Это значит, что нововведения точно не повлияют на динамику рынка недвижимости Москвы в 2019 год

Уровень благосостояния граждан падает

Росту цен препятствует ограниченная платежеспособность населения. Очевидно, что девелоперы могли бы повысить цены на все 25% и непременно сделали бы это, ведь любой бизнес стремится к наращиванию прибыли. Но увы, согласно статистике, реальные доходы граждан РФ падают (согласно цифрам, обнародованным Росстатом, за пятилетку 2013-2018 они снизились на 8,3%, и еще на 1,3% в 1-ом полугодии 2019-го).

По данным Регпалаты, в нише новостроек в июле объем сделок по купле-продаже недвижимости в Москве сократился на 51%, а месяц спустя — еще на 12%. Новый объем спроса, безусловно, накопится, но на это требуется время, хотя бы один-два года.

Ориентируясь на экспресс анализ рынка недвижимости Москвы — 2019, можно сделать прогноз. В оптимистичном сценарии, в ближайшие год-два цены на столичные новостройки будут практически незыблемы. А вот если не произойдет реального снижения ипотечных ставок и экономика продолжит находиться в текущей ситуации, возможен негативный сценарий — начнется снижение цен на квадратный метр в менее ликвидных проектах. Грандиозного обвала, конечно, не случится — цены будут корректироваться за счет увеличения размера скидок и по мере приближения к финальным стадиям готовности объектов.

Что касается моих прогнозов на среднесрочную перспективу, то на исходе 2019 года могу предположить, что цены на рынке недвижимости Москвы через два-три года начнут стабильный рост в пределах инфляции. Затем истощенный ажиотажем спрос восстановится, а поток предложения сузится, поскольку с рынка частично уйдут проекты, работающие без эскроу. Потенциальные покупатели получат больше возможностей для покупки квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье.