Покупка и продажа квартир по заниженной стоимости —риски сторон

Прошли времена, когда нормой считалось прописывать в договоре купли-продажи сумму в один миллион рублей. И все же так сложилось, что россияне не очень любят в полном объеме платить налоги, поэтому поддаются соблазну, указывая цену гораздо ниже фактической. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости осложняется серьезными рисками. И это не только потеря денег, хотя на московском рынке недвижимости оперируют весьма солидными суммами. Ситуация может довести до преследования в рамках уголовного законодательства.

О чем говорит закон

В соответствии с условиями налогообложения в России объекты недвижимости, находящиеся в собственности одного лица менее пяти лет (в ряде исключительных случаев — менее трех лет), требуют уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ). Минимальный период владения исчисляется в месяцах (60 и 36 соответственно) с момента регистрации права на объект недвижимости. Согласно нормам НК РФ, налогом не облагается жилье дешевле 1 млн рублей.

Зачем занижают цену на вторичное жилье

Ответ становится очевиден сразу после ознакомления с нормами налогового законодательства. При оформлении операций по отчуждению недвижимости предусмотрен налоговый сбор в размере 13% от цены сделки. Таким образом, единственной целью купли продажи квартиры по заниженной стоимости является минимизация финансовой нагрузки.

При каких обстоятельствах занижают стоимость:

вступление в наследство;
развод и раздел жилплощади;
продажа посредниками;
инвестиции на первичном рынке недвижимости (купля-продажа — это перевод объекта во вторичный жилой фонд, что повышает рыночную стоимость).

Чем рискует покупатель

Для приобретающей стороны ситуация, когда реальная стоимость объекта сделки скрывается, является абсолютно невыгодной. Покупатель не только ничего не выигрывает при покупке квартиры по заниженной стоимости, но и теряет реальные деньги. Например:

Продавец оказался недобросовестным, сделка оспорена и аннулирована судом — покупатель теряет не только само жилье, но и часть уплаченных за него средств.
Имущественный вычет — покупатель объекта недвижимости не может в полной мере использовать право на вычет, который составит 13% от стоимости, указанной в договоре.

При занижении стоимости квартиры вероятность мошеннических действий весьма велика. Так, после расчетов одна из сторон может заявить, что сделка была вынужденной на фоне форс-мажорных обстоятельств. Суд признает ее кабальной и расторгнет, а покупатель потеряет сумму, не отраженную в договоре.

Пренебрегать рисками при покупке квартиры по заниженной стоимости — это значит подвергать себя реальной опасности столкнуться с весьма неприятными последствиями. Суть в том, что стороны подписываются под оспоримым договором имущественной сделки. Подобный договор может быть аннулирован в судебном порядке, а это приведет к реституции последствий его заключения. При этом деньги, переданные продавцу недвижимости под расписку, вовсе не гарантируются к возврату.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Риски продавца

Продающая сторона рискует гораздо меньше, но все же риски есть. Самое опасное при продаже квартиры по заниженной стоимости — это обращение покупателя в суд и в результате этого признание сделки ничтожной. За сокрытие доходов и попытку уклонения от налогов к недобросовестному продавцу могут быть применены:

административные меры взыскания — штраф (ст. 22 Налогового кодекса РФ);
уголовная ответственность (ст. 198, 199 УК РФ).

Как правило, деньги вносятся в два этапа. Покупатель может обмануть и не выплатить всех средств, указывая на то, что отдал всю сумму по договору. Собственник в этом случае ничего не сможет доказать, поскольку рискует сам оказаться под угрозой ответственности.

Кейс

В наш Центр обратился мужчина, планирующий покупку квартиры в центре Москвы. Сделка осложнялась тем, что продавец настаивал на занижении стоимости в ДКП. Наш консультант разъяснил, что позиция собственника в этом случае явно упирается в налогообложение и высок риск ввязаться в серьезные неприятности. Однако клиент «влюбился» именно в этот объект и никакой другой вариант рассматривать не хотел. Интересы клиентов нашего агентства всегда в приоритете. Специалисты ЦН «Белый дом» провели трехсторонние переговоры, в результате чего была достигнута договоренность: налог на доход продавца будет разделен пополам. На такой компромисс обе стороны пошли охотно и чистая сделка была закрыта за две недели.

Условия столичного рынка недвижимости сегодня таковы, что сделки с заниженной стоимостью — пока распространенная действительность. Между тем, в ряде случаев это может обернуться выгодой как для продавца, так и для покупателя. Однако эксперты, отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру по заниженной стоимости и стоит ли соглашаться на подобную сделку, всегда дают один ответ. Самое разумное — обратиться за помощью к профессиональной команде, действующей в рамках закона. Приходите в Центр недвижимости «Белый дом»! Мы предоставим возможность убедиться в нашей компетентности и пойти на сделку со спокойной душой, тщательно оценив возможные риски.

Возможно, вас заинтересует:

Как составить правильный договор купли продажи квартиры
Квартира в обмен за уход — какой договор самый правильный
Ипотека как форма залога недвижимости