Как легко сделать обмен квартиры на меньшую

Существует много причин, по которым граждане желают произвести обмен квартиры на меньшую в Москве. У одних выросли и разъехались дети, у других снизился доход и ушла возможность оплачивать большую жилплощадь, для третьих ипотечный кредит стал ненужным и непосильным бременем. Как легко обменять квартиру на площадь поменьше, какие для этого существуют условия и подводные камни, рассмотрим в данной статье.

Обмен жилья с точки зрения законодательства

Законом предусмотрено несколько способов обмена большей квартиры на меньшую и наоборот. Это можно сделать в рамках сделок:

прямой мены (взаимный бартер жильем);
обмена через куплю-продажу (покупка новой квартиры с одновременной продажей старой),
trade-in (новая квартира в зачет старой жилплощади).

Сегодня редко встречаются прямые договора мены, так как от налогообложения они не освобождают, но при этом их гораздо сложнее осуществить технически. Ключевая проблема заключается в том, чтобы найти квартиру для обмена на меньшую, большую или же на равноценную, но в другом регионе.

В случае с куплей-продажей в цепочке может участвовать несколько объектов. Например, владельцы продают квартиру, но, чтобы ее приобрести, покупатели хотят продать свою жилплощадь. Сложная сделка состоится только при условии, что для всех участников найдутся подходящие варианты.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Сложности самостоятельного ведения сделки

Кажется, ничего сложного нет. Требуется лишь найти того, кто ищет жилплощадь побольше, прийти к соглашению и после заключения сделки перебраться в квартиру площадью поменьше. Однако сложности есть и они, как правило, проявляются уже на начальном этапе. Каждая сторона пытается взять ситуацию под свой контроль и диктовать свои требования. Найти вариант, при котором все участники обмена сразу полностью удовлетворены, весьма затруднительно.

При самостоятельном подходе обмен квартиры на меньшую с доплатой приводит к мучительному и долгому поиску подходящей альтернативы и к неизбежным уступкам в цене.

В качестве минусов можно выделить:

необходимость единовременного оформления двух сделок (продажа одной квартиры, покупка другой);
двойная оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
зависимость от цен на рынке (если собственник продал жилье с целью сразу купить новое, внезапный ценовой скачок может стать серьезным препятствием для покупки квартиры за вырученные средства).

Грамотно осуществить сделку можно только при участии профессионального посредника, специализирующегося на сложных и проблемных операциях с недвижимостью. Например, у агентств есть собственная база, которая обновляется ежедневно, и доступ к различным закрытым источникам информации. В крупных компаниях практикуется командный стиль ведения сделок, за счет чего клиентам гарантируются скорость и качество предоставления услуг.

Доверившись опытному посреднику в лице сертифицированного агентства, клиент получает желаемый обмен квартиры на меньшую площадь с максимальной доплатой разницы.

Обмен с обременением

Как выйти из ситуации с наименьшими потерями, если нечем платить ипотеку? Вопрос не из простых, поскольку когда квартира в залоге, продать ее нельзя вплоть до момента снятия обременения. Соответственно, нужно заручиться согласием банка, то есть урегулировать финансовые вопросы с кредитной организацией.

В таких случаях многое зависит от формата кредитного договора, отсутствия интересов третьих лиц, срочности сделки и степени профессионализма посредника. Например, если прописаны недееспособные или лица, не достигшие 18-летия, государственный регистратор потребует разрешения со стороны органов опеки и попечительства — обмен квартиры на меньшую с несовершеннолетним дольщиком строго контролируется государством.

Кейс

В наш центр обратились супруги, владеющие 3-х комнатной квартирой в центре Москвы на правах общей долевой собственности. Клиенты готовились к бракоразводному процессу и хотели уладить вопрос с недвижимостью цивилизованным путем. Наши специалисты предоставили развернутые консультации, помогли согласовать вариант обмена жилья путем альтернативной сделки. «Трешка» была продана по рыночной цене и произведен обмен на две меньшие квартиры через куплю-продажу. Клиенты остались довольны: каждый получил желаемое и развод прошел без взаимных претензий.

В условиях кризиса на рынке недвижимости самостоятельно заниматься сложными сделками не рекомендуется. Даже в крупных компаниях с широкими рекламными возможностями средний срок продажи составляет около месяца. Если же речь идет об обмене большей квартиры на меньшую через продажу и покупку, то в этот момент нужно проявить хладнокровие и хорошо подумать, а затем принять верное решение — обратиться за помощью в Центр недвижимости «Белый дом». Позвоните нам и убедитесь: отныне все ваши неудачные попытки выгодно обменять жилье останутся в прошлом!

Возможно, вас заинтересует:

Как выписать чужого человека из квартиры после покупки
Как продать квартиру купленную на материнский капитал
Документы от собственника для срочного выкупа недвижимости