Сложности и нюансы продажи доли в квартире /экспертные материалы/

Профессионалы рынка недвижимости едины во мнении, что реализовать долю намного сложнее, чем продать целую жилплощадь. Проблема достаточно актуальна с учетом того, что большинство московских квартир сегодня находятся в долевой собственности, и далеко не всегда собственники являются близкими родственниками.

Зачастую выставляемые на продажу доли настолько мизерны, что не каждый риэлтор возьмет на себя смелость назвать такой объект недвижимости ликвидным. Тем не менее, при условии профессионального посредничества квадратные метры в столичных квартирах успешно продаются и покупаются. О нюансах продажи доли в квартире рассказывает наш эксперт Алексей Пономарев.

Важное значение имеет то, какая доля находится в собственности — выделенная (реальная) или идеальная. И то, и другое отображается в свидетельстве о регистрации права.

Так, выделенная доля соответствует площади конкретной комнаты в приватизированной квартире и оформлена документально. Ее владелец вправе не пускать других собственников на свою территорию. При этом территория общего пользования (санузел, кладовка, балкон) распределена пропорционально выделенным долям.

Что касается идеальной доли, то она не выделяется в форме квадратных метров и не соответствует площади одной из комнат (например, когда в 2-х комнатной квартире трое сособственников имеют права на 1/3). Каждый из участников такой собственности может без согласия других находиться в любой комнате квартиры.

Главным нюансом продажи доли является обязательное соблюдение так называемого преимущественного права. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ участники долевой собственности должны быть уведомлены о продаже одной из долей. Продавец обязан письменно известить о намерении совершить сделку купли-продажи с указанием цены и всех существенных условий.

Воспользоваться преимущественным правом покупки можно в течение календарного месяца с даты получения извещения. Отсутствие ответа по закону считается отказом. Если сразу несколько сособственников изъявляют желание приобрести долю, то право выбора закрепляется за продавцом.

Продавцы иногда оказываются заложниками ситуации на фоне злоупотребления правом первоочередного выкупа со стороны соседей. Увы, но сегодня это может быть использовано не только для законной продажи недвижимости, но и для мошенничества, поэтому рынок ждет введения более эффективных правил на законодательном уровне.

Советы покупателям долей

Перед совершением сделки следует получить не только сведения о долевых участниках, но и «пробить» всех возможных предыдущих владельцев, проверить квартиру на обременения, ограничения, выяснить технические параметры. Получить информацию можно онлайн на сайте Государственного реестра прав на недвижимое имущество, а за полноценной юридической экспертизой и комментариями лучше обратиться в специализированное агентство недвижимости.

Советы владельцам долей

Преимущественное право покупки направлено на защиту интересов граждан. Поэтому когда предоставляется такая возможность, разумнее принять положительное решение. При этом важно учитывать все нюансы продажи доли — нужно не только своевременно объявить о согласии на выкуп, но и фактически быть готовым это сделать. Если свободных денег нет, стоит попытаться их найти, например, оформить займ под залог квартиры.

Купля-продажа доли в приватизированной квартире — эксклюзивная риэлторская операция, поскольку предполагает обнаружение и предотвращение множества рисков. Профессиональный посредник не только предоставит услуги юридического сопровождения, но и сумеет провести переговоры с участниками долевой собственности, договорится о выгодной цене. Некоторые риэлторские компании, работающие на столичном рынке недвижимости, даже предоставляют сторонам собственные средства до успешного завершения сделки.

На десерт актуальная информация для граждан, планирующим продать долю. «Дробленый» объект недвижимости стоит намного меньше, чем вся квартира целиком. Согласно усредненным данным от разных агентств недвижимости, маленькая идеальная доля обычно оценивается в 50% от своей рыночной цены в целом объекте. К тому же здесь очень высок риск стать жертвой мошенников — черные риэлторы зачастую выкупают такие объекты с солидным дисконтом, чтобы впоследствии создать невыносимые условия существования для жильцов и принудить их к продаже собственности за бесценок.

Если же речь идет об отчуждении крупной выделенной доли, то в этом случае фактически можно рассматривать куплю-продажу комнаты в коммуналке. С учетом всех нюансов продажи доли в квартире такая сделка выглядит более перспективной как в финансовом отношении, так и в плане комфортного пользования жилплощадью новым владельцем.