Нюансы продажи квартиры с перепланировкой

В первую очередь при покупке жилья следует получить информацию о правах собственника на объект, наличии долгов и обременений, а также о том, совершалась ли перепланировка. Между тем, многие собственники жилья даже не задумываются о необходимости согласования перепланировки, поэтому при регистрации сделки купли-продажи сталкиваются с отказом. Каковы правила продажи квартир с перепланировкой в 2019 году и как действовать перед заключением сделки.

Закон о перепланировке квартир

Регламентирует данный вопрос ЖК РФ (ст. 25, 26). В них разъясняется понятие незаконной планировки и указывается тип работ, результат которых необходимо зарегистрировать либо согласовать с жилищной инспекцией. Даже минимальные изменения в планировке обязательны для согласования в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Любое переоборудование должно быть отображено на поэтажном плане.

Зачем согласовывать перепланировку

Переоборудование квартиры стоит согласовывать по нескольким причинам, в противном случае это может сыграть против интересов собственника.

Во-первых, при продаже квартир с перепланировкой сужается круг потенциальных покупателей.
Во-вторых, появляется риск снижения ликвидности и стоимости жилья.
В-третьих, при необходимости кредитования банк не одобрит заявку, если не было согласования на снос перегородки или установку французских окон.
В-четвертых, если после переустройства квартиры возникает угроза жизни или здоровью соседей, то те вправе подать исковое заявление в суд (до сравнительно недавнего времени таким правом обладал только муниципалитет).
В-пятых, в отношении собственников, не исполняющих решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, властями введены новые санкции, ограничивающие возможность выезда за границу.

И самое важное: без согласования перепланировки в квартире не только продажа, но и факт владения жильем оказывается под большим вопросом, так как следствием подобной самодеятельности может стать даже принудительное выселение.

Тем не менее вторичная недвижимость в Москве нередко подвергается изменениям во внутренней архитектуре: владельцы расширяют кухни, переносят дверные проемы, переделывают однокомнатные квартиры в студии, увеличивают жилое пространство путем сноса перегородок между комнатой и лоджией. Поэтому приобретатели жилья и риэлторы предпочитают проверять законность произведенных изменений посредством сверки сведений, которые имеются в БТИ.

Правовые и экономические последствия незаконной перепланировки

Результатом самовольной перепланировки могут быть: административный штраф, возникновение уголовной ответственности, ограничения на операции с жилым объектом, включая продажу квартиры и залог. Кроме того, закон обязывает вернуть жилище в прежнее состояние, а это затраты на новый ремонт. В особо запущенных случаях объект может быть даже продан с торгов. При этом собственник получит деньги за вычетом стоимости узаконивания перепланировки.

Как продать квартиру с перепланировкой, которая не была узаконена

Самый оптимальный вариант — это до совершения сделки купли продажи узаконить перепланировку квартиры и передать покупателю вместе с надлежащим образом оформленными документами. На практике не все так идеально. Риэлторы предлагают два компромиссных способа: либо продавец приводит в соответствие документацию до подписания ДКП, либо покупатель в обмен на уступку в стоимости проделывает все это самостоятельно уже после регистрации сделки в Росреестре.

Обычно если покупатель согласен на покупку объекта с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то он аргументированно требует скидку. По данным столичных риэлторских компаний, такая недвижимость сегодня прилично теряет в цене — приобретатели могут претендовать на уступку до 20%.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Инструкция по подготовке к продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Процедура согласования для продажи квартиры с перепланировкой выглядит так:

заказ проекта перепланировки в БТИ,
подача заявления на согласование (к нему прилагается удостоверение паспорта владельца, копия документа, подтверждающего право на владение квартирой, техпаспорт, письменное согласие сособственников, если такие имеются).

Кейс

К специалистам нашего центра обратился клиент с запросом на оказание услуги юридического сопровождение сделки купли-продажи квартиры на вторичке. В результате проверки документации выяснилось, что несколько лет назад предыдущим собственником был произведен самовольный снос перегородок. Наш клиент приобрел данную квартиру с неузаконенной перепланировкой, и продажа по рыночной цене была невозможна. В ходе консультаций предложили привлечь представителя департамента по перепланировке, так как данная инстанция может произвести оценку оформления согласования, либо провести быструю сделку с дисконтом. Был выбран приемлемый вариант, клиент остался доволен результатом.

Если не были грубо нарушены строительные нормы, то серьезных сложностей при согласовании перепланировки для продажи квартиры не возникнет, и вероятность получения отказа почти отсутствует. При этом существует один важный нюанс: жилищная инспекция рассматривает заявление от 2-х месяцев до полугода. Чтобы ускорить процесс, стоит заказать услугу комплексного сопровождения сделки в крупном агентстве недвижимости с хорошей репутацией.

Возможно, вас заинтересует:

Новый закон об ипотечных каникулах
Отказ от приватизации: риски сделок с отказниками
Как проверить полномочия продавца и юридическую чистоту квартиры