Эффект trade-in: обмен квартиры на новостройку /экспертные статьи/

Почему популярна услуга trade-in от застройщика? Ведь эксперты рынка в один голос утверждают, что в экономическом плане схема обмена квартиры на новостройку не всегда выгодна покупателю. Между тем, за последние пару лет востребованность услуги явно растет: если в минувшем году доля сделок с трейд-ин составляла 20%, то в середине текущего этот показатель вырос до 28%. В чем секрет популярности trade-in, рассказывает эксперт Центра недвижимости «Белый дом» Алексей Пономарев.

Перед покупкой квартиры в новом жилом комплексе обычно стараются выручить часть денег, продав старую жилплощадь. Но реализовать недвижимость по рыночной цене в Москве сегодня непросто. Часто владельцы вторички вынуждены уступить в цене, чтобы успеть приобрести забронированную у девелопера. В этом заключается ключевой интерес покупателя к схеме обмена старой квартиры на новостройку.

По принципу взаимозачета компания-застройщик, как правило, при активном содействии риэлторской компании, приобретает вторичное жилье, а деньги от его дальнейшей продажи частично покрывают стоимость нового объекта. Суть в том, что клиент не получает на руки наличных средств, так как после вычета налогов деньги от реализации перечисляются в зачет новой недвижимости. Скорость и гарантии имеют принципиальное значение в такой сделке.

Да и со стороны девелоперов интерес к трейд-ин также очевиден. Заключая очередной договор с клиентом, застройщик добивается гарантированной продажи очередного объекта, одновременно расширяя клиентскую базу. Плюс не стоит забывать, что по условиям сделки застройщик получает ликвидную и юридически чистую квартиру на столичном вторичном рынке.

К слову, не всякий обмен квартиры на новостройку в Москве возможен. Далеко не любая вторичка может претендовать на участие в сделке trade-in. Как правило, все работающие в столичном регионе компании выдвигают стандартные требования: объект должен иметь юридически чистую историю, узаконенную перепланировку, не состоять в списках под реновацию. Дачи и таунхаусы обычно к рассмотрению не принимаются.

Обмен старой квартиры на новостройку в Москве — по этой схеме работают все крупные игроки столичного рынка недвижимости. При этом модели trade-in предлагаются различные: зачет стоимости прежней квартиры при покупке новостройки, аренда жилья за счет застройщика на период завершения строительства, проживание покупателя в собственной квартире до момента получения ключей от новой и так далее.

«Сегодня около 30–40% наших клиентов покупают жилье на первичном рынке за счет средств, вырученных от продажи недвижимости, находящейся в их собственности, — комментирует специалист по сделкам trade-in Центра недвижимости Белый дом Алексей Пономарев. — Важно понимать, что оформление такой сделки требует терпения и опыта. Реализацией вторичных квартир мы занимаемся на партнерских условиях с застройщиками, и стараемся делать это максимально оперативно и в интересах клиента».

«В ближайшее время рост количества сделок по принципу трейд-ин очевиден, — поддерживает его коллега из агентства Супермаркет недвижимости. — С увеличением ипотечных ставок, ростом инфляции и на опасениях в преддверии введения системы эскроу граждане стараются успеть осуществить обмен квартиры на новостройку на более выгодных условиях, чем это будет возможно завтра».

Тех, кто смотрит в сторону трейд-ин, но при этом опасается необъективной оценки своей квартиры, стоит успокоить. Оценка недвижимости на вторичном рынке осуществляется на основе сравнительного метода, где за основу принимаются основы принимаются объекты, схожие по ключевым параметрам (локация, инфраструктура, год сдачи здания в эксплуатацию, состояние коммуникаций и прочее). Независимый оценщик проводит анализ, расставляя коэффициенты и выводя среднее значение. Однако справедливости ради нужно отметить, что сегодня на рынке приветствуется торг. Поэтому никаких гарантий, что удастся выручить изначально заявленную стоимость старой квартиры при обмене на новостройку, никто не предоставляет.