Дарственная или купля продажа квартиры — что лучше

Нередко стороны затрудняются в выборе способа передачи недвижимого имущества из рук в руки. Что лучше оформить: дарственную или договор купли продажи, какие выгоды получают стороны? Что учитывать при оформлении дарственной на квартиру между близкими родственниками? Каковы нюансы договора дарения? На эти вопросы постараемся дать ответ в данной статье.

Правовая информация

Дарственная на недвижимость — это сделка, регулируемая ст. 572, 574, 575 Гражданского кодекса РФ. Ключевым моментом таких сделок является безвозмездность, то есть одаряемый не может приобретать вместе с правами на квартиру или дом каких-либо обязательств перед дарителем.

Купля-продажа же предполагает, что стороны передают друг другу нечто материальное, поэтому сделка признается возмездной. Правила оформления договора купли-продажи описаны в ст.454 ГК РФ.

Нюансы договора дарения

Простому обывателю непросто понять, что выгоднее и лучше — купля продажа и дарственная. Если к купчей обычно возникает меньше вопросов и оспорить ее намного сложнее, то при оформлении передачи имущества в дар используется множество лазеек, следовательно, такая сделка более уязвима. Рассмотрим особенности дарственной в виде перечня достоинств и недостатков.

Преимущества:

Жилплощадь, принятую в дар, уже спустя 3 года можно продавать без необходимости уплаты налогов (после сделки купли-продажи придется ждать 5 лет).
При передаче в дар доли не нужно учитывать преимущественное право прочих собственников.
На недвижимое имущество, полученное в дар, не распространяется режим общей супружеской собственности.
В разрезе налогообложения стоимость дарственной на квартиру между близкими родственниками нулевая (родители, дети, дедушки и бабушки, братья и сестры, а также внуки освобождаются от уплаты налогов на доходы физлиц).
В ряде предусмотренных законодательством случаев договор дарения может быть расторгнут в одностороннем порядке (преимущество дарителя).

Недостатки:

При передаче имущества в дар третьему лицу одаряемый обязан перечислить в пользу государства 13% НДФЛ.
Процедура дарения запрещена между коммерческими организациями.
Закон предусматривает возможность расторжения договора (недостаток для одаряемого).
При передаче в дар недвижимости, находящейся в общей совместной долевой собственности, обязательно согласие всех собственников.
Дарственную проще оспорить в судебном порядке.

Важным нюансом дарственной также является возможность составить предварительный договор дарения. В нем можно указать, что имущество переходит одаряемому в момент, когда свершится некое событие или же пройдет определенный период времени. Такая опция делает договор более гибким.Особенность подобных сделок с несовершеннолетними — это то, что вступить в законные права собственности они могут только при наступлении совершеннолетия.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Выгоды сторон

Эксперты отмечают, что на консультациях вопросы о финансовой выгоде при выборе варианта отчуждения недвижимости клиенты задают чаще всего. С материальной точки зрения собственнику выгоднее оформить передачу в дар, поскольку при купле-продаже придется перечислить в казну 13% от стоимости сделки. С другой стороны, если приобретатель приходится продавцу ближайшим родственником, то аналогичную налоговую нагрузку уже понесет он. Таким образом, дарственная на квартиру между близкими родственниками (первая степень родства) — это единственный случай, когда налоги платить никому не приходится.

Выгода — понятие размытое, так как ее определяет цель. Для одних она состоит в том, чтобы сделка протекала в комфортных условиях и имела минимальные юридические последствия. Для других важен объем финансовых затрат при оформлении перехода права. Дать однозначный ответ на вопрос «Что лучше, дарственная или купля продажа квартиры?» невозможно, поскольку обе сделки являются двусторонними. То, что выгодно одному участнику, может быть невыгодно другому, и наоборот. Чаще всего на практике случается так. Если сделку заключают между собой родственники, то им выгоднее оформить договор дарения (разумеется, если даритель не преследует цель получить от родственника деньги). Если же участники являются посторонними людьми, то им будет выгоднее продать квартиру, применив к сделке налоговые вычеты.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Притворный договор

У дарственной и купли-продажи разное предназначение, поэтому юристы не рекомендуют пытаться прикрыть один договор другим. В суде такие сделки квалифицируются как притворные, а последствия могут быть неблагоприятными для всех.

Кейс

К нам за консультацией обратился клиент, который планировал передать права на элитную недвижимость в центре Москвы приемной дочери, но не мог определиться, что в его случае лучше — купля продажа или дарственная. На встрече с юристом-консультантом ЦН «Белый дом» открылись новые обстоятельства — главным условием для получения прав на квартиру было обязательное замужество девушки в течение ближайших трех лет. Наши специалисты разъяснили юридические последствия по каждому виду договора и предложили помощь в рамках услуги сопровождения сделки под ключ. Окончательный выбор был сделан в пользу дарственной, сделку закрыли за 14 дней.

Таким образом, четко и однозначно понять, что лучше оформить — дарственную или куплю продажу — можно только по результатам глубокого правового анализа конкретной ситуации. В отличие от сетевых риэлторских организаций, работающих по типовым схемам, специалисты Центра недвижимости «Белый дом» практикуют индивидуальный подход. В каждом отдельном случае, связанном с отчуждением недвижимости, наши юристы учтут целый комплекс обстоятельств (наличие родственных связей, предыдущее основание приобретения, период нахождения в собственности и так далее) и помогут выбрать наиболее разумный и выгодный вариант передачи жилья в собственность.

Возможно, вас заинтересует:

Ошибки при продаже квартиры на вторичном рынке
Мошенничество в сфере недвижимости: двойная продажа квартир
Как продать квартиру в залоге