Апартаменты: как переход на эскроу повлияет на недвижимость в Москве

С юридической точки зрения апартаменты предназначаются для временного проживания. А по закону нежилые помещения можно продавать как по Договорам долевого участия, так и без использования специальных счетов. Вопреки ожиданиям, что переход на эскроу отложат, с 1 июля 2019-го компании перейдут новую схему реализации новостроек. Как изменения в законодательстве повлияют на рынок апартаментов? Сколько таких объектов недвижимости в Москве? Выгодна ли текущая ситуация девелоперам?

Нормы 214-ФЗ распространяются также и на апарт-комплексы. При этом особенность апартаментов в том, отмечают эксперты рынка, что законодательно данный термин никак не закреплен. Выходит, что при появлении определенных финансовых трудностей у застройщика дольщиков сложно будет признать в суде обманутой стороной? Специалисты прогнозируют увеличение количества объектов такого формата, которые будут выставляться на реализацию не по ДДУ, то есть вне рамок, которые устанавливает переход на эскроу счета.

По данным аналитиков, работающих в сфере недвижимости Москвы, доля апартаментов составляет около 22% суммарной площади всех новостроек. В экспозиции находится порядка 10 тысяч апартаментов. Такая ситуация, утверждают риэлторы, примерно отражает состояние рынка за последние 3 года.

Обойти эскроу или перейти: как это повлияет на рынок

Если застройщик апартаментов решит избрать в качестве формы продажи ДДУ, тогда критерии перехода на эскроу будут для него актуальны. С другой стороны апартаменты можно продавать и по иным схемам, например, по договорам купли-продажи или инвестирования. Однако на фоне сложностей, связанных с переходом на проектное финансирование количество проектов с апартаментами, реализуемыми по ДДУ, может существенно сократиться.

Если компания-застройщик ранее продавала апартаменты по договорам совместного инвестирования, а сейчас решит продавать по договорам об участии в долевом строительстве, то средний ценник квадратного метра в этом сегменте возрастет. Кроме того, при переходе на продажи по эскроу счетам застройщику придется платить взносы в компенсационный фонд, что также повлияет на цену.

Прогнозы

Прогнозы аналитиков немного разнятся, в среднем, учитывая привязку к стоимости обычных жилых квартир в той же локации, стоимость апартаментов может возрасти на 10—15%. При этом сегодня в массовом сегменте средняя цена составляет 170 тысяч рублей за квадрат при средней цене на жилые квартиры 150 тысяч рублей.

Стоит напомнить, что ранее звучали опасения касательно того, что новый закон возродит серые схемы из прошлого (по векселям и предварительным договорам). Однако на сегодняшний день столичные власти пока не отмечают увеличения числа запросов на строительство апарт-комплексов.

Отношение общественности

Что касается готовности покупателей приобретать через эскроу-счета, то это для них не является принципиальным моментом. Как показали опросы, мнения между отдающими предпочтение старым правилам и приверженцам нововведений разделились примерно поровну. По оценкам экспертов крупнейших центров недвижимости в Москве, это свидетельствует от том, что люди отдают себе отчет в главном: ни одна из существующих схем не является стопроцентной защитой от долгостроя.

Мнение эксперта

«При выборе застройщика в первую очередь сейчас принято ориентироваться на его репутацию, — комментирует ситуацию с переходом на эскроу специалист ЦН «Белый Дом» Алексей Пономарев — Второй немаловажный фактор заключается в том, что продажа объектов по ДДУ повышает степень доверия со стороны потенциальных покупателей, а также позволяет организовать согласование ипотеки на покупку апартаментов».
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/5cb6e0e39a7947919d591014